Les modifications du test de résistance en Ontario faciliteront-elles ou compliqueront-elles l’achat d’une maison ?

Connaissez-vous la notion de test de résistance ou « stress test » en matière de prêts hypothécaires ? Quelle est votre opinion à ce sujet ?
Introduit en 2016 dans le secteur des prêts immobiliers, le test de résistance a été mis en place comme une mesure de précaution afin de limiter l’endettement des emprunteurs, dans le but de leur offrir une certaine sécurité si jamais le taux hypothécaire venait à augmenter.
En termes simples, il s’agissait d’une exigence pour pouvoir prétendre à un prêt immobilier à un taux de 5,25 %, ou deux points de pourcentage supérieur à celui du taux en vigueur, selon ce qui était le plus élevé.

Ce principe reposait sur l’idée que cette mesure protégerait l’emprunteur en cas de renouvellement du prêt avec des taux plus élevés.
Mais, en réalité, ce qu’elle a surtout fait, c’est limiter la capacité d’achat des ménages. Prenons par exemple une famille dont le revenu combiné atteint 200 000 dollars par an. En 2021, lorsqu’un emprunteur pouvait obtenir un prêt sur cinq ans à un taux de 2 %, il aurait été considéré éligible pour un prêt basé sur un taux de 5,25 %, en tenant compte de l’application du test, même si le taux réel était de 2 %. Le seul but de cette règle était de s’assurer que la qualification prenait en compte un taux hypothécaire plus élevé.
Ainsi, cette famille aurait pu prétendre à un prêt d’un million de dollars avec le test de résistance appliqué. Sans ce test, la même famille aurait pu obtenir un prêt de 1,4 million de dollars. Il est évident que cette politique a suscité beaucoup de controverse.

Ce qui a vraiment posé problème, c’est lorsque les taux pour les prêts de cinq ans ont augmenté jusqu’à 7 %. Avec le test de résistance en place, un nouveau candidat à l’emprunt devrait se conformer à un taux de 9 %, ce qui réduirait leur capacité d’emprunt à seulement 725 000 dollars ! La seule « solution » possible dans ce contexte aurait été pour un emprunteur ayant déjà un prêt dans une coopérative de crédit, car cela relevait d’une politique fédérale, non provinciale.

L’objectif de cette politique était de prévenir les défauts de paiement massifs dans le secteur hypothécaire. À la fin de 2024, moins d’un pour cent de tous les prêts hypothécaires au Canada étaient en défaut. Avec le recul, je m’interroge sur la réelle valeur de cette mesure, compte tenu de la faiblesse du nombre de défauts enregistrés.

Les modifications actuellement envisagées au sujet du test de résistance semblent davantage mettre de « pression » sur les prêteurs que sur les emprunteurs. Au lieu de simplement ajuster la capacité de paiement des emprunteurs en fonction de scénarios hypothétiques où les taux augmenteraient, les nouvelles règles instaureraient des garde-fous limitant la capacité des prêteurs à accorder des prêts risqués. La nouvelle politique prévoirait qu’un prêteur ne puisse accorder plus de 15 % de ses prêts trimestriels à des emprunteurs nécessitant un emprunt supérieur à 450 % de leurs revenus annuels combinés.

Voici un exemple simplifié :
En prenant toujours les mêmes emprunteurs avec un revenu annuel de 200 000 dollars, les nouvelles règles limiteraient la somme maximale qu’un établissement pourrait prêter à environ 900 000 dollars. En comparaison avec les règles actuelles, ces mêmes emprunteurs ne pourraient pas bénéficier d’un prêt supérieur de 70 000 dollars. Ces nouvelles mesures ne seraient avantageuses que si les taux continuent de baisser. En fin de compte, aussi bien les règles existantes que celles proposées compliquent davantage l’accès à la propriété pour les acheteurs.

Je pense que le marché immobilier doit permettre à des personnes responsables, qui achètent leur logement, de disposer de toutes les chances d’accéder au marché. Le test de résistance, quant à lui, a rendu l’acquisition d’une maison presque impossible pour de nombreux jeunes acheteurs. Pour les protéger contre le risque de défaut, cette mesure a considérablement réduit leurs perspectives d’accession à la propriété.

Nous sommes confrontés à une crise du logement. La première prise de conscience remonte à 2015, mais un rapport publié en février 2021 par le groupe de travail provincial a confirmé qu’il manquait environ 1 500 000 logements en Ontario au cours des dix prochaines années pour répondre à la demande.

Même si nous parvenions à construire ce nombre colossal de logements, les règles actuelles ou envisagées limiteraient la majorité des acheteurs dans leur capacité à en devenir propriétaires.

Le revenu familial moyen dans la région de Durham dépasse légèrement 126 000 dollars, et même avec ce niveau élevé de revenus, la plupart des familles ne pourraient pas se permettre d’acheter une maison.

Pour ces raisons, il est essentiel d’apporter une aide concrète aux acheteurs afin qu’ils puissent accéder au marché immobilier.