Nouveaux changements concernant l’éligibilité à l’obtention d’un prêt hypothécaire dès le 15 décembre
Une série de modifications importantes va entrer en vigueur le 15 décembre, impactant la façon dont les emprunteurs seront évalués pour l’obtention d’un prêt hypothécaire. Quelles seront les implications de ces nouvelles règles pour les acheteurs ? Examinons en détail ces ajustements afin de déterminer s’ils leur seront réellement avantageux.
La première modification concerne la durée d’amortissement
Pour commencer, il est utile de rappeler ce qu’est une période d’amortissement. Il s’agit tout simplement du temps nécessaire pour rembourser intégralement un prêt hypothécaire. Par exemple, pour un prêt de 100 000 dollars amorti sur 25 ans, sans versements additionnels effectués par l’emprunteur, la totalité du prêt serait remboursée à l’issue de ces 25 années.
Actuellement, la durée maximale d’amortissement acceptée est de 25 ans. Cependant, la nouvelle règle cible spécifiquement les hypothèques assurées (c’est-à-dire celles bénéficiant d’une assurance contre le défaut de paiement). Elle permet désormais d’étendre cette période à 30 ans, uniquement pour ces prêts dont l’emprunteur dispose d’un acompte représentant moins de 20 % du prix d’achat. Concrètement, pour un prêt de 500 000 dollars à un taux de 5 %, la mensualité serait de 2 908 dollars sur 25 ans. Si l’étalement s’allonge à 30 ans, la mensualité serait réduite à 2 668 dollars, ce qui représente une économie mensuelle de 240 dollars, soit environ 14 500 dollars sur une période de cinq ans.
Il faut souligner que cette option n’est accessible qu’aux primo-accédants et à ceux qui achètent des propriétés neuves.
Une nouvelle limite de dépenses pour les acheteurs avec un faible apport
La deuxième modification concerne la mise en place d’un plafond de dépense, ou “cap”, pour ceux qui souhaitent acquérir une propriété avec un apport inférieur à 20 %. En effet, lorsqu’un emprunteur bénéficie d’un prêt hypothécaire assuré, la limite de prix d’un bien immobilier qu’il peut acheter est fixée à 1 000 000 de dollars.
Avec cette règle, toute tentative d’achat dépassant ce montant nécessiterait un apport supérieur ou l’obtention d’un type de prêt différent. Par exemple, si une personne souhaite acquérir une propriété évaluée à 1 100 000 dollars, elle devra prévoir un apport minimum de 220 000 dollars pour couvrir la différence de prix.
Les nouvelles règles élargissent ce plafond à 1 500 000 dollars. Concrètement, si un acheteur ayant un faible apport veut acheter la même maison d’une valeur de 1 100 000 dollars après l’entrée en vigueur des changements, son apport sera calculé différemment. Il devra verser 5 % pour la première moitié du prix, soit 500 000 dollars, et 10 % pour le reste, ce qui réduirait son apport à 85 000 dollars contre les 220 000 dollars requis aujourd’hui.
Une analyse des implications de ces changements
Ces modifications représentent des avancées importantes, mais en y regardant de plus près, leurs bénéfices ne sont peut-être pas aussi vastes qu’il pourrait sembler au premier abord. La principale raison de l’augmentation des plafonds d’achat semble être la montée des prix de l’immobilier. Par exemple, dans la région de Toronto, le prix moyen d’une maison est juste au-dessus d’un million de dollars, tandis que les semi-détachés se vendent en moyenne autour de 1 250 000 dollars.
Ce contexte limite considérablement les options pour un primo-accédant, dont l’unique solution serait de se tourner vers des condos. Cependant, pour pouvoir obtenir un prêt hypothécaire même pour une propriété à 1 000 000 de dollars, il faut généralement un revenu familial d’environ 225 000 dollars, ce qui représente peu d’acheteurs. En effet, 80 % des ménages canadiens disposent d’un revenu inférieur à 150 000 dollars. Cette réalité indique que ces nouvelles règles risquent d’être peu utilisées dans la majorité des cas.
D’un autre côté, l’allongement de la durée d’amortissement est une initiative qui pourrait profiter aux acheteurs en leur permettant de réduire leurs mensualités sur des biens à moindre valeur. La mesure semble donc adéquate pour aider ceux qui entrent sur le marché immobilier pour la première fois.
Le gouvernement essaie ainsi de faciliter l’accès à la propriété, en particulier pour les nouveaux acheteurs. Cependant, en analysant la démographie du marché, on constate que 44 % de toutes les transactions immobilières concernent des primo-accédants, alors que seuls environ 20 % de ces acheteurs (ceux utilisant des hypothèques assurées) représentent maintenant des acheteurs de première acquisition. Cela reflète probablement une tendance où les premiers acheteurs optent pour des biens moins chers ou préfèrent attendre d’avoir économisé – ou de recevoir en cadeau – un apport plus conséquent.
L’avenir du marché immobilier après ces ajustements
Le secteur de l’immobilier montre déjà des signes de reprise. Les prix sont inférieurs à ceux de ces dernières années, et avec ces nouvelles mesures, ainsi que la baisse des taux hypothécaires, l’année 2025 s’annonce comme une période dynamique pour les acheteurs comme pour les vendeurs. La conjoncture pourrait ainsi favoriser la relance du marché immobilier, avec davantage de possibilités pour ceux qui souhaiteraient acquérir une maison ou un appartement dans cette période à venir.
