J’ai récemment retrouvé un vieux dossier et j’ai décidé de jeter un œil à son contenu. À l’intérieur, j’ai découvert des lettres de témoignages rédigées par des clients avec lesquels j’avais travaillé par le passé. La plus ancienne de ces lettres remonte à 1991. Pendant les années 1990, j’ai dû me battre pour réussir à vendre, car cette période a été marquée par le plus profond ralentissement que notre marché immobilier ait connu au cours des quarante dernières années.
Cela m’a conduit à un article publié dans un magazine spécialisé dans l’immobilier, où Robert Kavcic, économiste principal et directeur chez BMO Capital Markets, évoque la situation économique actuelle.
« Bien que les conditions économiques actuelles soient très différentes, les contraintes démographiques et financières pesant sur le marché rappellent une période où le marché immobilier canadien traversait une « longue période de consolidation » », a indiqué Kavcic dans cet article. Il compare la trajectoire présente à celle des corrections passées, notamment à la grave crise du marché immobilier dans les années 1990.
Ces lettres de témoignages, mentionnées plus tôt, sont peut-être plus anciennes que l’analyse de l’économiste de BMO ; toutefois, prenons quelques instants pour comparer la situation d’aujourd’hui à celle des années 1990.
La correction du marché a débuté au printemps 1989, avec une chute d’environ 30 % des valeurs dans notre région entre 1990 et 1991. Ce qui a suivi a été une période de déclin prolongé, qui n’a pris fin qu’en 2014, année où les valeurs immobilières ont retrouvé leur niveau d’avant la crise.
Les causes de cet effondrement étaient multiples : la hausse des taux d’intérêt, un marché surchauffé, une diminution des investissements étrangers, les niveaux d’endettement des particuliers canadiens, ainsi que des changements réglementaires mis en place par le gouvernement visant à limiter la spéculation.
En comparant l’état actuel de notre marché à celui des années 1990, deux éléments principaux ressortent : un endettement élevé des ménages et des restrictions sur l’investissement étranger. Ce sont en fait les seuls points en commun que nous partageons avec cette période.
Depuis, la Banque du Canada a effectué cinq ajustements de ses taux d’intérêt, ce qui a permis de faire baisser les taux hypothécaires. De plus, une nouvelle baisse de taux est prévue pour la fin du mois, ce qui indique une certaine stabilité des marchés du crédit immobilier.
Au cours de la période allant de 2019 à 2020, notre marché immobilier a connu une surchauffe, suivie d’un court ralentissement au début de la pandémie de COVID-19. Cependant, il a continué à croître jusqu’au printemps 2022, puis a retrouvé un équilibre relatif.
Une différence notable avec la passé concerne la manière dont le gouvernement intervient lorsqu’un ralentissement se produit. Dans les années 1990, la majorité des propriétaires de maison devaient faire face seuls à un contexte économique dégradé, alors que ni le gouvernement fédéral ni les gouvernements provinciaux ne prenaient de mesures concrètes pour les soutenir.
Aujourd’hui, plusieurs initiatives ont été mises en place pour aider les propriétaires : ils peuvent par exemple changer de prêteur sans avoir à se soumettre à nouveau au test de résistance, le délai d’amortissement des prêts hypothécaires a été étendu à 30 ans pour certains emprunteurs, et plusieurs institutions financières proposent des programmes pour accompagner les propriétaires en difficulté afin de leur permettre de conserver leur domicile.
D’autres différences positives apparaissent par rapport à la décennie des années 1990. La forte croissance de l’emploi et l’afflux d’immigrants soutiennent désormais le marché immobilier, et le gouvernement, au cours des dix dernières années, a adopté une législation pour modérer les fluctuations du marché et apaiser les inquiétudes des Canadiens.
Au début des années 1990, le monde traversait une récession profonde, qui a duré plus d’une décennie avant de se résorber.
Aujourd’hui, bien que notre économie soit encore lente, elle n’est pas en récession. La principale différence réside dans l’immigration. Depuis 2020, le Canada a accueilli plus de 3,2 millions de résidents permanents et d’étudiants.
Chacun de ces nouveaux arrivants a besoin de logement. Avec le ralentissement des ventes amorcé au printemps 2022, la demande refoulée commence à se faire sentir et devrait pousser les acheteurs à se positionner dès cette année, notamment en profitant de taux hypothécaires plus bas.
Il est possible qu’une seule similitude subsiste entre les années 1990 et aujourd’hui : les économistes des banques anticipaient alors un avenir incertain, tout comme certains experts le font maintenant face aux prédictions médiatiques.
Un changement significatif qui influence le marché actuellement est la facilité pour les acheteurs locaux d’accéder à des biens à prix plus abordable dans la partie Est du Grand Toronto. Ce bouleversement s’est produit lorsque notre Conseil immobilier local, initialement appelé “Oshawa Real Estate Board”, a fusionné avec d’autres associations situées à l’est, permettant à tous ses membres d’accéder à une offre de biens s’étendant de Pickering jusqu’à Belleville, en passant par Peterborough au nord. Cela offre aux propriétaires dans la région de Durham la possibilité de réduire leur taille ou leur prix en s’installant à l’est.
Alors que nous approchons de 2025, et que la Banque du Canada prévoit un taux directeur fixé à 2,5 %, les économistes s’attendent à ce que la valeur des propriétés ait encore augmenté, ce qui rendra la tâche plus difficile pour les acheteurs. Les acheteurs avisés commencent déjà à fouiller le marché en ce moment.
