Le taux de vacance au Canada est en augmentation et les loyers connaissent une croissance plus modérée que l’année précédente. Toutefois, l’abordabilité demeure une problématique majeure pour les locataires, selon un rapport récent publié par la Société Canadienne d’Hypothèques et de Logement (SCHL).
Dans son dernier rapport sur le marché locatif, la SCHL indique que, bien que le marché de la location soit toujours tendu, l’offre d’appartements locatifs conçus spécifiquement à cet effet a connu une hausse de 4,1 % cette année. Cette augmentation représente la plus forte depuis plus de trente ans, ce qui a permis de faire passer le taux de vacance national, qui s’établait à 1,5 % en 2023, à 2,2 % en 2024.
Par ailleurs, le loyer moyen pour un appartement de deux chambres a augmenté à un rythme plus faible cette année, avec une croissance de 5,4 %, comparé à une hausse de 8 % en 2023.
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Les augmentations de loyers ont été particulièrement marquées lors des turnovers entre locataires, provoquant une hausse de 23,5 %, un chiffre qui reste inchangé depuis l’année précédente. Ce phénomène est fréquent dans des provinces telles qu’Ontario, où il n’existe pas de contrôle des loyers entre deux locataires, notamment pour les unités occupées pour la première fois après le 15 novembre 2018.
Au niveau national, le marché des appartements en copropriété loués a aussi conservé une forte tension en 2024. Le taux de vacance moyen dans 17 zones métropolitaines de recensement, selon la SCHL, est resté à 0,9 %, sans changement par rapport à 2023, mais en baisse par rapport à 2022, où il était de 1,6 %. Le loyer moyen pour un appartement de deux chambres s’élevait à 2 173 dollars en 2024, contre 2 049 dollars l’année précédente.
Plus de détails sont disponibles dans l’intégralité du rapport. Tania Bourassa-Ochoa, économiste en chef adjointe à la SCHL, a souligné que si l’augmentation de l’offre locative a contribué à freiner la hausse des loyers, les Canadiens continuent de ressentir la pression de la hausse des prix.
« L’abordabilité pour les locataires canadiens reste un défi, notamment pour les nouveaux arrivants qui ont dû faire face à des loyers considérablement augmentés lors du turnover, ce qui limite leur mobilité et complique l’accès au marché pour les futurs locataires », a-t-elle expliqué.
Pour ce qui concerne la province d’Ontario, la SCHL indique que Toronto a connu la plus faible croissance des loyers parmi les grandes villes, avec seulement 2,7 %, contre 8,8 % l’année précédente. Selon la société, cette stabilité s’explique par une hausse des taux de vacance et une rotation plus faible des locataires.
Avec l’augmentation record de l’offre locative, les propriétaires ont privilégie la rétention de leurs locataires en adoptant une approche plus prudente concernant les augmentations de loyers, a précisé la SCHL.
Croissance démographique et migration
La SCHL souligne que la croissance de la population demeure un facteur clé de la demande en logements locatifs. Au 1er juillet, le nombre de migrations internationales a atteint un record proche de 1,2 million de personnes sur les 12 derniers mois. Cependant, en raison d’un plafond fixé sur l’accueil des étudiants internationaux à la fin de 2024, certains experts estiment que les propriétaires en Ontario et en Colombie-Britannique pourraient rencontrer davantage de difficultés à remplir leurs logements vacants cet automne.
Emploi
Les conditions d’emploi se sont également détériorées dans la majorité des marchés cette année, ce qui a affecté principalement les jeunes locataires de moins de 24 ans, a précisé la SCHL. Le groupe d’âge de 25 à 44 ans a également connu un léger recul du taux d’emploi. Toutefois, en raison d’une croissance robuste de la main-d’œuvre, le nombre de personnes employées dans cette tranche d’âge a augmenté de manière significative, contribuant à maintenir une forte demande locative.
Implications pour l’accès à la propriété
Malgré la baisse récente des prix des maisons d’entrée de gamme, y compris dans des marchés plus chers comme Toronto et Vancouver, combinée à la diminution des taux hypothécaires, la location demeure une option plus abordable.
Les locataires ont eu du mal à faire la transition vers l’achat immobilier, en partie à cause de la hausse des coûts hors logement, observe la SCHL. Ces dépenses additionnelles ont rendu plus difficile l’épargne pour l’apport initial et la qualification à un prêt hypothécaire, poussant un grand nombre de personnes à continuer de vivre en location.
