Une nouvelle vague de renouvellements hypothécaires est actuellement en train de se former au Canada.
Selon une analyse réalisée par RATESDOTCA, environ 1,2 million de prêts hypothécaires arriveront à échéance en 2025, ce qui représente une période cruciale pour de nombreux propriétaires.
Pour la majorité de ceux qui renouvelleront leur prêt après un contrat de cinq ans, ils devront s’attendre à une hausse significative des taux d’intérêt, qui entraînera une augmentation des paiements mensuels. Cependant, l’expert en prêts et immobilier, Victor Tran, souligne qu’il ne faut pas uniquement voir cette période comme une mauvaise nouvelle.
“L’accessibilité financière demeure un vrai défi pour la plupart des propriétaires, surtout avec les renouvellements que nous allons voir cette année et l’année prochaine,” a-t-il indiqué. “Mais pour la majorité des personnes concernées par le renouvellement, la situation ne sera pas aussi difficile que ce que l’on aurait pu craindre initialement.”
La fin des taux préférentiels accordés durant la pandémie
Beaucoup de propriétaires ayant contracté leur prêt entre 2020 et 2021 ont bénéficié de taux très bas, parfois inférieurs à deux pour cent. Aujourd’hui, ces taux ont plus que doublé, même s’ils ont connu une baisse lors des deux dernières années.
Par exemple, le 10 janvier, RATESDOTCA indiquait des taux optimaux de 4,65 % pour un prêt variable sur cinq ans, et de 4,59 % pour un prêt à taux fixe sur cinq ans.
“Quiconque renouvelle aujourd’hui son prêt hypothécaire devra sûrement faire face à des mensualités plus élevées que celles qu’il payait il y a cinq ans,” explique Victor Tran.
Une baisse du taux directeur apportant un certain soulagement
Côté positif, la diminution du taux directeur de la Banque du Canada, depuis juin de l’année dernière, combinée à une concurrence accrue entre prêteurs, signifie que de nombreux propriétaires qui renouvellent leur prêt auront à payer des augmentations moins importantes que prévu.
Le 11 décembre, la Banque du Canada a encore une fois réduit son taux de prêt au jour le jour, le portant à 3,25 %, soit le plus bas depuis septembre 2022.
Ce taux influence principalement les produits de crédit comme les hypothèques à taux variable, les taux ajustables, ou encore les marges de crédit hypothécaire liées au taux préférentiel.
Les taux hypothécaires fixes, quant à eux, sont généralement reliés aux rendements des obligations canadiennes, qui ont récemment connus une baisse. Une augmentation des rendements de ces obligations entraînera une hausse des taux fixes, et inversement, comme l’indique Victor Tran.
“Il y a deux ou trois ans, on voyait des taux fixes dépasser largement 5 %, voire atteindre environ 6 %,” précise-t-il. “Actuellement, ces taux tournent plutôt autour de 4,5 %.”
De plus, les politiques de prêt ont également été assouplies. Par exemple, les détenteurs de prêts hypothécaires non assurés ne sont plus obligés de repasser par une nouvelle qualification pour un simple changement de prêteur lors du renouvellement.
Accessibilité financière toujours difficile
Victor Tran, qui exerce aussi en tant que courtier en hypothèques et agent immobilier, évoque que, malgré des prix de l’immobilier toujours élevés, il pourrait être plus facile pour certains d’acheteurs d’accéder au marché immobilier grâce à l’allègement des taux d’intérêt.
Il mentionne également que la période de ralentissement observée dans un des marchés immobiliers les plus dynamiques de l’Ontario, notamment à Toronto, commence à se faire sentir.
Par exemple, une étude récente de Wahi.com révèle que dans le marché des condominiums de Toronto, huit transactions sur dix en décembre se sont faites en dessous du prix demandé, hors unités en pré-construction.
Benjy Katchen, PDG de Wahi, a déclaré dans un communiqué que davantage de maisons unifamiliales dans la région de Toronto se vendent également en dessous de leur prix de vente initial, mais que le marché commence à se refroidir.
“Comme pour les condos, le nombre de maisons unifamiliales en vente reste élevé par rapport à la moyenne à long terme, mais la compétition pour acheter ces propriétés s’intensifie,” explique-t-il.
Les nouvelles règles hypothécaires amélioreront-elles l’accès au logement ?
En décembre dernier, le gouvernement fédéral a augmenté le plafond de prix pour les prêts hypothécaires assurés, passant de 1 million à 1,5 million de dollars. Auparavant, les propriétés coûtant plus de 1 million de dollars n’étaient pas éligibles à une assurance.
Victor Tran pense que cette mesure pourrait profiter surtout aux primo-accédants.
“L’accessibilité financière s’améliorera pour ceux qui achètent avec une mise de fonds inférieure à 20 %,” affirme-t-il.
Par exemple, le gouvernement a indiqué qu’un paiement initial pour une maison d’une valeur de 1,4 million de dollars pourrait désormais être inférieur d’environ 165 000 dollars par rapport à avant.
De plus, en décembre dernier, le gouvernement a élargi l’admissibilité à des prêts amortis sur 30 ans pour les primo-accédants et pour ceux qui achètent de nouvelles constructions, y compris les condominiums. Les primo-accédants peuvent également bénéficier d’un amortissement sur 30 ans pour l’achat d’un bien neuf ou ancien.
Victor Tran souligne que, même si ces changements devraient réduire les mensualités, choisir une période d’amortissement plus longue, comme 30 ans plutôt que 25 ans, est une stratégie où une plus grande partie des versements mensuels sera consacrée aux intérêts, laissant moins pour réduire le principal du prêt.
Il ajoute aussi qu’un allongement de la période d’amortissement entraînera une surtaxe d’assurance de 0,2 %, appliquée lors de l’emprunt.
Principaux conseils pour le renouvellement hypothécaire selon RATESDOTCA
– Comparer les offres. Faites jouer la concurrence en comparant les taux de plusieurs prêteurs, et demandez à votre prêteur actuel s’il peut s’aligner ou surpasser le meilleur taux du marché.
– Savoir ce dont vous avez besoin. Le renouvellement est le moment idéal pour réévaluer si vos projets de vie à venir nécessitent un type particulier de prêt. Par exemple, si vous prévoyez déménager, un prêt renouvelable et transférable pourrait être préférable, tandis qu’un prêt à taux fixe peut convenir à ceux qui souhaitent la stabilité.
– Examiner des options de paiements importantes ou d’amortissement prolongé pour réduire les mensualités. Les emprunteurs ont la possibilité de faire des versements en capital lors du renouvellement pour diminuer leurs mensualités. Ceux qui ont déjà effectué des versements en masse ou qui ont opté pour des plans de paiement accélérés peuvent avoir la possibilité d’étendre leur amortissement initial en déduisant le nombre d’années déjà écoulées, ce qui allège considérablement leur paiement mensuel et améliorent leur trésorerie.
